¿Cuánto renta mi casa de vacaciones?

Cómo se calcula cuánto renta una casa de vacaciones

La rentabilidad de una casa de vacaciones parte de una fórmula sencilla — tarifa media por noche multiplicada por las noches efectivamente ocupadas — pero el número que cuenta es el que queda después de los costes. Es aquí donde las estimaciones optimistas se desinflan: entre comisiones de las plataformas, limpieza en cada cambio de huésped, suministros y gestión, una parte importante del bruto nunca llega al bolsillo del propietario. La calculadora de arriba trabaja precisamente sobre esta diferencia, así ves el neto realista y no solo el ingreso bruto.

Los ingresos: tarifa media y ocupación

Dos palancas mueven los ingresos de los alquileres de corta duración: la tarifa media por noche y la tasa de ocupación. Dependen de la zona, de la temporada y de la calidad del anuncio. Una casa en la playa puede alcanzar el 80-90% de ocupación en julio y agosto y hundirse en invierno; una ciudad de arte o una capital de trabajo distribuye la ocupación durante todo el año. Precios dinámicos, fotos profesionales y reseñas positivas elevan tanto la tarifa como la ocupación: es la parte del trabajo donde un gestor experto marca la diferencia.

Los costes que erosionan la rentabilidad

Son las partidas que la cuenta rápida olvida, y que la calculadora en cambio resta:

• Comisiones de las plataformas: Airbnb y Booking se quedan de media un 15-18% de la estancia.
• Limpieza en cada cambio: un coste fijo por reserva, que pesa más en las estancias cortas.
• Suministros y provisiones: luz, gas, agua, wi-fi, productos de cortesía y ropa de cama.
• Mantenimiento y pequeñas averías: a presupuestar cada año, no solo cuando surgen.
• Comisión del property manager: si delegas la gestión, en general entre el 15% y el 25% de los ingresos.
• Impuestos: la tributación de tipo fijo sobre los alquileres de corta duración es del 21% sobre el primer inmueble alquilado (26% desde el segundo), a lo que se suman el IMU y la gestión del impuesto de estancia turística.

Neto: lo que de verdad queda

El neto estimado es lo que le queda al propietario una vez descontados costes variables, gastos fijos anuales e impuestos. Es el número que hay que usar para decidir si el alquiler de corta duración compensa frente a un alquiler tradicional, y para entender cuánto margen hay para confiar la gestión a un profesional sin salir perdiendo.

¿Gestión directa o con un property manager?

El hazlo tú mismo se queda con la comisión del gestor, pero exige tiempo constante: anuncios siempre actualizados, precios revisados temporada a temporada, respuestas a los huéspedes a cualquier hora, check-in, check-out y coordinación de la limpieza todo el año. Un buen property manager de la zona a menudo recupera su propia comisión con precios dinámicos y una ocupación más alta, además de quitarle al propietario la parte operativa. Por debajo de cierto umbral de ingresos, sin embargo, gestionar por tu cuenta sigue siendo la opción más conveniente: es precisamente la comparación que esta calculadora ayuda a hacer.

Por qué la renta cambia de zona a zona

No existe una rentabilidad media válida para toda España: los mismos metros rentan de forma distinta en Madrid, en la Costa del Sol, en Baleares o en un pueblo del interior. Cuentan la demanda turística local, la estacionalidad, la competencia de otros anuncios y las normas del territorio — empezando por la licencia turística y las normativas autonómicas y municipales sobre los alquileres de corta duración. Para una estimación hecha a medida de tu inmueble, el siguiente paso es contrastar con un gestor que conozca de verdad tu zona: en Keyo publicas la solicitud gratis y recibes propuestas de property managers verificados de tu área.