Tasse sugli affitti brevi nel 2026: cedolare secca, seconda casa e quando serve la P.IVA

La domanda arriva sempre dopo la prima stagione buona: quanto devo pagare di tasse su questi incassi? La risposta dipende da tre cose: quante unità affitti, come le gestisci e che regime scegli. In questa guida trovi il quadro aggiornato per orientarti — con un'avvertenza onesta: per la tua situazione specifica il passaggio dal commercialista non si sostituisce con un articolo.

La cedolare secca: il regime di partenza

Per chi affitta da privato, il regime piu semplice e la cedolare secca sui contratti di locazione breve (fino a 30 giorni): un'imposta sostitutiva che assorbe IRPEF e addizionali sul canone. Dal 2026 la cedolare sulle locazioni brevi copre al massimo due unita immobiliari: 21% sulla prima e 26% sulla seconda. Il vantaggio resta la semplicita: niente scaglioni IRPEF, niente addizionali comunali e regionali sul reddito da locazione.

• La cedolare si applica sul canone lordo: i costi (pulizie incluse nel prezzo, commissioni piattaforme) NON si deducono
• In dichiarazione puoi comunque scegliere l'IRPEF ordinaria se ti conviene: vale la pena fare il confronto con il commercialista
• Le piattaforme (Airbnb, Booking) operano da sostituto d'imposta: trattengono il 21% sui canoni e lo versano per te — il conguaglio si fa in dichiarazione
• La scelta del regime si fa per ciascun immobile, anno per anno

Da quante case scatta la P.IVA: la soglia delle 2 unità

Dal 2026 il confine si e abbassato: chi destina agli affitti brevi piu di 2 appartamenti nello stesso anno esercita attivita d'impresa (fino al 2025 la soglia era 4). Dal terzo immobile in locazione breve servono quindi partita IVA e relativi adempimenti. La presunzione conta le locazioni BREVI: due case in affitto breve piu altre in locazione ordinaria o a canone concordato non fanno scattare l'obbligo. Attenzione pero: anche sotto soglia, se offri servizi aggiuntivi tipici delle imprese ricettive (colazione, cambi biancheria infrasettimanali su richiesta, servizi alla persona) rischi la riqualificazione in attivita d'impresa.

Gli altri obblighi che nessuno ti racconta

• CIN esposto in ogni annuncio: obbligatorio, con sanzioni fino a 8.000 € (vedi la guida al CIN)
• Comunicazione alloggiati al portale della Questura entro 24 ore dall'arrivo (6 ore per soggiorni di un giorno)
• Imposta di soggiorno: si riscuote dagli ospiti e si riversa al Comune con le scadenze locali
• Dal 2024 le locazioni brevi imprenditoriali hanno l'obbligo di estintori e rilevatori di gas e monossido; per tutti, i requisiti dichiarati per il CIN

Il conto vero: lordo, tasse e netto

Facciamo un esempio concreto. Casa al mare, 18.000 € di canoni lordi in un anno, prima unita: cedolare al 21% = 3.780 €. Restano 14.220 €, da cui togliere i costi vivi (pulizie, utenze, commissioni piattaforme, manutenzione) che con la cedolare non sono deducibili. E il motivo per cui il prezzo a notte va costruito bene: le tasse si pagano sul lordo, i costi restano tuoi. Per stimare il TUO netto con numeri realistici puoi usare il calcolatore gratuito di Keyo.

Tre errori che costano cari

• Ignorare la nuova soglia delle 2 unita (in vigore dal 2026: prima era 4) e proseguire da privato: in caso di controllo la riqualificazione e retroattiva
• Dimenticare che la ritenuta del 21% delle piattaforme e un acconto, non l'imposta definitiva: se sei al 26% il saldo arriva in dichiarazione
• Non registrare le spese: se un domani scegli l'IRPEF ordinaria (o passi a impresa) i giustificativi valgono oro

Una gestione professionale aiuta anche qui: un buon property manager tiene in ordine calendario, rendiconti e adempimenti, e a fine anno il commercialista ringrazia. Su Keyo trovi gestori con commissioni dichiarate e recensioni verificate dei proprietari: confrontare non costa niente.